شرایط مشارکت در ساخت و ساز در کرج به چه صورت است؟

5/5 - (1 امتیاز)

مشارکت در ساخت و ساز به چه معناست؟

یکی از روش های مالک شدن برای به دست آوردن خانه های نوساز استفاده از روش مشارکت در ساخت می باشد. اما آنچه که در روش مشارکت در ساخت برای مالکان اهمیت دارد عواملی مانند سود کردن، خطرات از دست دادن سرمایه، تقلب در ساخت و … است که باید با در نظر گرفتن نکات مهم در انعقاد قرارداد از این عوامل جلوگیری به عمل آید.

توجه نماید که پروژه های مشارکت در ساخت باید با یک قرارداد محکم و قانونی صورت گیرد ناآگاهی و بی توجهی به قوانین مشارکت در ساخت می تواند تبعات ناخوشایندی را برای طرفین به همراه داشته باشد بعضی از این موارد عبارتند از زندان، ورشکستگی، بی خانمانی و … اشاره کرد با این عوامل قرارداد مشارکت در ساخت باید در نهایت دقت انحام شود به طوری که تعهدات و حقوق طرفین معامله در آن لحاظ گردد

مشارکت در ساخت ساختمان های مسکونی به چه صورتی است؟

مشارکت در ساخت قراردادی است که در یک طرف کارفرما (مالک ساختمان قدیمی یا زمین) و از طرف دیگر مجری (یا سازنده) که وظیفه ساخت و ساز را بر عهده دارد. در واقع قرارداد مشارکت در ساخت در زمینه پیمانکاری و ساخت و ساز منعققد می گردد البته این قرارداد در همه پروژه های مسکونی، تجاری و … قابلیت اجرا دارد

توجه: در امر مشارکت در ساخت ساختمان امکان دارد با مالک یا مالکین در ارتباط باشیم که امکان حقیقی یا حقوقی باشند.

از جمله قوانینی که در در قراردادهای پروژه مشارکت در ساخت تأثیرگذار است می توان به موارد زیر اشاره نمود

قوانین شهرداری
قانون کار
قوانین بیمه
قوانین مهندسی و مقررات ملی ساختمان
قوانین ثبتی و تفکیک و افراز سند
قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی

احراز هویت طرفین قرارداد جهت مشارکت در ساخت

قراردادی که شما در مشارکت در ساخت می بندید بسیار مهم است به خاطر اینکه با سرمایه و دارایی طرفین قرارداد سر و کار دارد به خاطر این مورد باید از قوانین حاکم بر مشارکت ساخت به درستی تبعیت کنیم تا دچار مشکل نشویم.

شرایط و نحوه مشارکت در ساخت

کار مشارکت در ساخت برای امر ساخت و ساز به این صورت است که مالکین یا مالک اصلی دارای ساختمان یا قطعه زمینی می باشد که قصد احداث آن را بصورت مسکونی یا تجاری دارد اما موردی که در اینجا دخیل است ممکن است برای پیاده سازی نقش هایش سرمایه کافی در اختیار نداشته باشد در این مورد می تواند از مشارکت در ساخت کمک بگیرد. در محله های قدیمی مشارکت در ساخت می تواند برای بازسازی بافت های فرسوده بین چند همسایه که مالک چند خانه هستند قرارداد مشارکت در ساخت با ضوابط قانونی و تعهدات و شرایطی که دارد منعقد می گردد.

حتماً در انجام پروژه های ساختمانی مشارکت در ساخت قبل از هر اقدامی ارزش ملک مالک باید محاسبه شود و مسئولیت ها و وظایف هم مالک و سازنده مشخص شود
قرارداد مشارکت در ساخت بسیار مهم است و باید در دفاتر اسناد رسمی یا وکالت انجام گیرد تا یک مرجع قانونی به عنوان حل اختلاف بین طرفین قضاوت کند.
چنانچه فرد یا نماینده ای از طرف مالک وظیفه رسیدگی به فعالیت های اجرایی پروژه در امر پیمانکاری را دارند ضروری می باشد نام این شخص به عنوان مجری یا نماینده مالک در قرارداد مشارکت در ساخت آورده بشود تا در صورت جایگزین شدن نماینده به جای مالک این امر در قرارداد ذکر شده باشد. همچنین نام ناظر پروژه هم در قرارداد آورده شود و در صورتی که بنا به دلایلی ناظر عوض شد نام ناظر جدید هم در قرارداد ذکر شود
از جمله ضروری ترین گزینه ها در مشارکت در ساخت دریافت و تعیین ضمانت حسن اجرای پروژه و تعهدات می باشد
قرارداد مشارکت در ساخت حتماً بر اساس بودجه مالی مالک در نظر گرفته شود و همین طور در زمینه فعالیت پیمانکار یا سازنده باشد.
در صورتی که سازنده قصد دارد بطور برابر در پروژه مشارکت داشته باشد بهتر است پس از انعقاد قرارداد و پیش از شروع ساخت پروژه و عملیات پیمانکاری وجهی به عنوان بلاعوض یه مالک دهد
سود هر یک از طرفین قرارداد باید طبق نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن صورت پذیرد
بهتر است شخصی به عنوان وکیل یا داور مشخص شود تا در صورت بروز احتمالی به قضاوت میان طرفین بپردازد. به شرط اینکه در ابتدای کار وظایف و مسئولیت های هرکدام مشخص شده باشد به همین دلیل از رفتن به دادگاه و مراجع قانونی تا حدی جلوگیری می شود.
مالکین زمین یا ساختمان فرسوده که قصد مشارکت در ساخت دارند بهتر از با شرکت حقوقی وارد قرارداد مشارکت در ساخت شوند تا از بروز ضرر مالی، خسارت و مسائل دیگر جلوگیری شود در صورتی که می خواهند قرارداد ببندند با امضای رسمی و مهر شرکت انجام بپذیرد
با توجه به عوامل مختلف مانند منطقه و شهر مورد نظر هزینه های پروژه های مشارکت در ساخت متفاوت خواهد بود. بنابراین قیمت ساخت و ساز را بر اساس هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه مورد نظر قیمتگذاری می کنند.
در پروژه های مشارکت در ساخت به طور معمول سهم و قدرالسهم مالک 55% و سهم سازنده ساختمان 45% می باشد یا بصورت 50% درصد برای هردو یا اینکه امکان درصد های 60% و 40% هم وجود دارد
اختلاف در تقسیم واحد ها نوع دیگر از اختلافاتی است که که بین مالک و سازنده خانه یا ویلا امکان دارد پدیدار شود شما با روش هایی که در همین مقاله موجود است می توانی از بروز همچین مشکلاتی جبوگیری به عمل آورید.
پیش فروش آپارتمانها بدون اطلاع و اجازه مالک و کلاهبرداری در این مورد اگر مالک با دادن حق پیش فروش واحد ها به سازنده ممکن است سبب مشکلاتی بشود. واگذاری حق پیش فروش باید در اتمام پروژه آپارتمان سازی اتفاق بیوفتد چرا که سازنده امکان دارد انگیزه ساخت را از دسا دهد یا در پی افکار دیگری باشد مانند فروش واحد به چند نفر و متواری شدن مالک (به همین خاطر است که شما باید قرارداد مشارکت در ساخت خود را در شرکت حقوقی و مطمئنی چون تیم معماری شکوری به انجام برسانید)
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید عرف جامعه و همینطور قوانین و ضوابط ساخت ساختمان را در نظر گرفت.
در صورت عدم پایداری طرفین به مفاد قرارداد و توافقات اولیه حق فسخ را در قرارداد مشارکت در ساخت خود بگنجانند
از چکهای معتبر در مشارکت ساخت و ساز استفاده کنید تا دچار مشکل برای نقد شوندگی آن نشوید
اطلاع رسانی از روند کار در بازه های زمانی 1 الی 2 ماهه از وظایف پیمانکار یا سازنده ساختمان است که باید مراحل انجام پروژه را بصوا گزارش یا صورا جلسه به اطلاع مالک اصلی یا مالکین (شرکا) برساند
در صورت فوت مالک باید جانشینی برای او در نظر گرفته شود تا قرارداد مشارکت در ساخت را عهده دار شود
با توجه به فرجه و مهلت زمان ساخت و ساز اگر کار به اتمام نرسیده باشد طرفین قرارداد در صورتی حق فسخ قرارداد را خواهند داشت که این مورد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بصورت مکتوب قید شده باشد
تحویل ندادن واحد های ساخته شده در زمان مقرر یکی از مشکلاتی است که در قراردادهای مشارکت در ساخت خواهید دید برای این منظور بهتر است مبلغی را مالک به عنوان خسارت یا حق فسخ را در کار خود بگنجاند
ایجاد سانحه و خسارت های پیش بینی نشده هم ممکن در در طی اجرای امور مشارکتی در پروژه ساخت و ساز اتفاق بیوفتد به همین جهت توصیه می شود با صلاح دید ناظر مربوطه و شرکای ساختمان نسبت به بیمه کردن ساختمان اقدام کنید و نسبت به خرید کلوزهای مهم بیمه مانند (شخص ثالث، افزایش دیات، و … اقدام کنید)

محاسبه درصد یا قدرالسهم مشارکت در ساخت

بدون شک قبل از اینکه نسبت به امضاء و بستن قرارداد مشارکت در ساخت اقدام کنیم دوست داریم بدانیم که سهم هر یک از طرفین مالک و سازنده چقدر می شود ما در سایت تیم معماری شکوری نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت را برای شما بیان می کنیم.

در ابتدا باید برای به دست آوردن قدرالسهم مالک و سازنده ساختمان آورده هر کدام را حساب کنیم

برای تشخیص میزان سهم هر یک از افراد در مشارکت در ساخت با توجه به نوسانات روز بازار بصورت قیمت متر مربع محاسبه میگردد. علاوه بر تعیین درصد سود دو طرف مبلغی هم بصورت بلاعوض در قرارداد لحاظ می کنند که بسته به قرارداد و موافقت طرفین مبلغ بلاعوض در اول کار یا زمان واگذاری به مالک پرداخت میشود.

در ابتدای کار قراردادی که در بین شرکا بسته می شود توسط یک کارشناس ارزش گذاری می شود بعد این مبلغ بر سرمایه تقسیم می شود که قیمت ملک مالک را مشخص می کند بعد از اینکه میزان دارایی و ارزش ملک مالک یا مالکین مشخص شد. هزینه های که مربوط به ساخت و اجرای ساختمان است را محاسبه می کنند. این کار به دلیل آن اتفاق می افتد که بین مالکین یا مالک اصلی با سازنده اختلافی پیش نیاید.

مرحله های انتقال درصد مشارکت یا قدرالسهم سازنده

قدرالسهم سازنده باید در مرحله های متعددی به او منتقل شود و این موضوع را باید مالک به درستی بداند.

انتقال قدرالسهم در مرحله بعد از دریافت جواز ساخت
بعد از مرحله سفت کاری
بعد از تحویل دادن ملک قابل سکونت
و انتقال کامل قدرالسهم بعد از دریافت صورت مجلس تفکیکی

مزایای مشارکت در ساخت در کرج و تهران

اگر می خواهید ساختمان فرسوده و قدیمی خود را بدون دردسرهای نظام مهندسی و قوانین شهرداری نوسازی یا مرمت نماید استفاده از مشارکت در ساخت یکی از بهترین و آسانترین روشهای ممکن است.
مقاوم سازی در برابر زلزله و استاندارد سازی یکی از ویژگی های مشارکت در ساخت است
زیبا سازی نمای و دکوراسیون داخلی از جمله مزیت های قرار مشارکت در ساخت است با مشارکت در ساخت امکان سکونت پلاک های قدیمی و فرسوده برای افرادی که تجمیع نموده اند نیز ممکن خواهد شد
قوانین حقوقی مشارکت در ساخت بسیار هستند در صورتی که شما با امضای این قرارداد با این قوانین کاری ندارید و تمام این ضوابط را سازنده و پیمانکار عهده دار خواهد بود همچنین با نوسازی خانه های کلنگی بسیاری از مشکلات شهری که با آن دست و پنجه نرم میکردید برطرف خواهد شد.
افزایش بهای ملک شما چه بصورت مشارکتی باشد و چه به صورت فردی اقدام به نوسازی و بازسازی خانه و ویلای خود نموده باشید افزایش بهای ملک یکی از ویژگی های نوسازی خانه و ویلا می باشد.
اگر مالک قطعه زمین هستید یا خانه ای کلنگی و بافت فرسوده دارید بزرگترین مزیتی که مشارکت در ساخت برای شما به ارمغان خواهد آورد این است که شما با واگذاری فرایند ساخت و ساز به شرکت پیمانکاری یا سازنده ساختمان خود را از نظر اتلاف زمان، هزینه، انرژی و … معصون نگاه خواهید داشت

صفر تا صد قرارداد مشارکت در ساخت

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

طرف اول قرارداد (مالک) یا صاحب زمین

آقای / خانم …………….. فرزند …………….. کد ملی …………….. شماره شناسنامه …………….. اقامتگاه کنونی (محل سکونت) به آدرس …………….. شماره تلفن ……………..

طرف دوم قرارداد (سازنده یا پیمانکار)

آقای / خانم …………….. فرزند …………….. کد ملی …………….. شماره شناسنامه …………….. اقامتگاه قانونی (محل سکونت) به آدرس …………….. شماره تلفن ……………..

توجه: حتماً توجه داشته باشید که طرفین با اصل مدرک شناسایی احراز هویت بشند و همچنین کپی کارت ملی و شناسنامه طرف مقابل را پیش خودتان نگه دارید و شرکت سازنده حتمأ سند ملک را بررسی کند و اگر سند به نام مالک یا مالکین نیست حتماً مبایعه نامه به همراه وکالت بلاعزل فروش را داشته باشه و مهمترین نکته اینکه حتماً قرارداد را محضری بکنیم، بنگاه املاک جای مناسبی برای قرارداد مشارکت در ساخت نیست فقط شما برای صحبت های اولیه می توانید از بنگاه املاک استفاده بکنیم هر ساله چندین پرونده های کلاهبرداری در قراردادهای مشارکت در ساخت در دادگستری ها در حال پیگیری می باشد

آدرس دقیق محل سکونت طرفین

آدرس طرفین قرارداد برای پیگیری و مراجعه بسیار مهم می باشد همچنین ذکر آدرس برای موارد زیر هم ضروری است

ذکر آدرس جهت ارسال اظهارنامه در محل سکونت یا در محل کار
مالکی که در ملک مشارکت ساکن اسن پس از صورتجلسه تحویل زمین، آدرس جدیدی را که در آن سکونت دارد اعلام بفرماید و در قرارداد ذکر کند (آدرس محل سکونت یا محل کار)
در صورت تغییر آدرس جدید ظرف مدت …………… روز به فرد مقابل اعلام شود.
ذکر آدرس بستگان در صورتی که شخص در خارج از کشور اقامت دارد. (تا برای ارسال مکاتبات مشکلی نباشد)

مسئولیت تضمینی طرفین قرارداد

در صورتی که طرفین قرارداد بیش از یک نفر باشند (سازندگان، مالکان) در قبال این تعهدات مسئولیت تضامنی دارند

با ذکر این جمله بالا (سازندگان / مالکین زمین در قبال تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت پروژه ساختمانی فلان) مسئولیت تضامنی دارند. این جمله یعنی اینکه هر یک از سازنده ها یا مالکین به تنهایی در برابر کل پروژه مسئولیت دارند مثلاً اگر در قرارداد مشارکت سازنده ای از سازنده ها فرار کند و به کشور خارجی برود. از سازنده دیگری که وجود دارد باید جوابگو کل پروژه باشد و مسئولیت نفری که متواری است را هم بدهد. توجه کنید که اگر این جمله در قرارداد ذکر نشود از بین دو سازنده ای که بودند سازنده ای که وجود دارد فقط جوابگوی 50% کار خود است و 50% دیگر را گردن نمی گیرد.

و بلعکس ما سازنده و پیمانکار ساختمان هستیم می خواهیم با وراث آن مالک قرارداد ببندیم در صورتی که اتفاقی بیوفتد به جای اینکه ما از هر تعداد وراث مثلا 5 وراث شکایت کنیم 1 نفر هم جوابگوی کار ما است

امضاء قرارداد توسط وکیل

کاملاً باید هر فرد خودش قرارداد مشارکت را امضاء کند.
وکالت نامه وکیل ضمیمه قرارداد شود
حدود اختیارات وکیل بررسی شود

اگر مالکی بگوید که وکیلم به جای من باید قرارداد را امضاء کند از این کار سازنده باید خود داری کند و امضاء مالک اصلی یا تمام مالکین را هم بگیرد و همان جمله (در صورتی که طرفین قرارداد بیش از یک نفر باشند (سازندگان، مالکان) در قبال این تعهدات مسئولیت تضامنی دارند) را نیز بگیرید

در صورتی که فردی که می خواهیم با آن امضاء را انجام دهید در خارج از کشور باشد در این صورت باید با یک وکیل مشاوره و مشورت بگیریم (وکالت نامه این فرد باید ضمیمه قرارداد بشه و حدود اختیارات آن وکیل هم باید مشخص شود)

عقد قرارداد با شخص حقوقی

بررسی مدارک شرکت مثل اساسنامه – آگهی تأسیس و آخرین تغییرات
بررسی توانایی مالی شرکت و حدود اختیارات اعضای هیئت مدیره و نماینده شرکت برای امضاء قرارداد
اموال شرکت توقیف نشده باشد
موضوع قرارداد مشارکت در ساخت جزء مواردی نباشد که برای عقد آن نیاز به مجوز خاصی از اعضای هیئت مدیره یا مجمع عمومی شرکت باشد

قدرالسهم طرفین و مبلغ بلاعوض

حساب قدر السهم یا درصد مشارکت مالک اصلی یا مالکین

برای حساب این مورد ابتدا باید دارایی مالک یا مالکین را به نرخ روز ارزش گذاری کنیم (آورده مالک یا کارفرما می تواند زمین یا ملک کلنگی او باشد) با فرض به اینکه ارزش بهایی این ملک 10 میلیارد است.

موضوع این قرارداد عبارت است از مشارکت در ساخت در 6 دانگ ملک با مشخصات ماده 3 که ارزش این ملک …………… درصد از سرمایه کل پروژه را شامل شده و آورده طرف اول قرارداد محسوب می شود و آورده طرف دوم قرارداد کلیه هزینه های ساخت پروژه به همراه تمام تعهدات ذکر شده در این قرارداد به علاوه مبلغ …………… بصورت بلاعوض و مبلغ …………… قرض الحسنه که مجموعأ …………… درصد از سرمایه کل پروژه را شامل میشود.

مثال: ارزش ملک کلنگی / زمین = 10 میلیارد تومن قدرالسهم مالک

اگر زمین پروانه ساخت هم داشته باشد ارزش آن را باید هم برآورد کنیم و به آورده مالک اضافه کنیم

آورده طرف دوم (سازنده): هزینه های ساخت پروژه ست به همراه تعهداد و مبلغی به عنوان بلاعوض یا قرض الحسنه در موضوع قرارداد آورده های طرفین را مشخص می کنیم

هزینه ساخت: 9 میلیارد تومن

قدرالسهم سازنده پروژه ساختمان در حساب کردن مشارکت ساخت

چون ارزش زمین از هزینه ساخت آن بیشتر بود پس قدرالسم مالک هم در اینجا بیشتر می شود.

در اینجا می خواهیم واحدهای نو ساز را به دست بیاوریم در اینجا با کمک مبلغ بلاعوض این کار را انجام می دهیم در این مثال 50 – 50 هستند

برای متعادل کردن قدرالسهم طرفین

در اینجا اگر سازنده 500 میلیون تومان دیگر به مالک بدهد با هم برابر می شوند. برای اینکه واحد های نو ساز درست تقسیم بشوند مبلغ بلاعوض برای متعادل کردن قدر السهم طرفین مورد استفاده قرار می گیرد. اگه به عنوان مثال 8 واحد آپارتمان ساخته بشود سهم هر کدام 4 واحد می شود.

توجه در بعضی موارد تعداد واحد ها مثلا 5 واحد است برای این مورد مالک 3 واحد و سازنده ساختمان 2 واحد بر می دارد در اینجا درصدهای مشارکت 60 به 40 می شود با کمک همین مبلغ بلاعوض

سوالی که در مورد قدرالسهم و میزان سود طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک پیش می آید این است که سازنده به مرور در پروژه هزینه می کند ولی مالک کل سرمایه را در اول وارد پروژه می کند.

سرمایه = آورنده مالک
آورنده سازنده = سرمایه + کار

در این دید اشتباه آورنده مالک که در قرارداد مشارکت در ساخت فقط سرمایه است مثل زمین ولی آورنده سازنده هم سرمایه است و هم کار و تخصص بنابراین سازنده ساختمان از شما جلوتر است چرا که هم سرمایه و هم تخصص خود را به کار می برد. بنابراین بهتر است هزینه ملک و ساخت آن را به قیمت روزی که داریم قرارداد می بندیم محاسبه کنیم و آنها را با مبلغ بلاعوض با هم برابر می کنیم تا برای هیچکدام مشکلی پیش نیاید و قرارداد مشارکت انجام بشود

محاسبه قدر السهم طرفین (درصد سود مشارکت)

ما کل هزینه ساخت را به قیمت روزی که می خواهیم ساخت و ساز کنیم حساب کنیم و ارزش ملک مالک را هم به قیمت روزی که می خواهیم قرارداد ببندیم برآورد می کنیم در صدهای مشارکتش را (به وسیله روش بلاعوض) تا قرارداد انجام بشه

زمان و مدت قرارداد مشارکت در ساخت

هر قراردادی باید یک مدتی داشته باشد که طی آن مدت پروژه را انجام دهند ولی معمولاً پروژه هایی که بصورت مشارکت در ساخت هستند معمولاً طی مدت 14 الی 20 ماه به انجام می پذیرند

شروع قرارداد مشارکت در ساخت

تعیین شروع قرارداد از زمان امضاء قرارداد صحیح نیست!
همزمان با صورتجلسه تحویل زمین یل وکالت کاری به سازنده
امضاء فرم شروع عملیات توسط مهندس ناظر

با امضاء قرارداد ما نمی توانیم بگویم که کار از همان فردا شروع می شود بنابراین سازنده باید از همزمان با صورتجلسه تحویل زمین یا وکالت کاری که به سازنده داده می شود و او باید کار پروانه را شروع بکند. در مواردی هست که قرارداد امضاء شده ولی مالک هنوز زمین را به سازنده تحویل نداده یا فاقد وکالت شروع عملیات ساختمانی است و همچنین امکان دارد به خاطر تاخیردر امضاء فرم شروع به کار مهندس ناظر این مورد اتفاق بیوفتد بنابراین این موارد را به عنوان سازنده یا پیمانکار ساختمان پیش بینی بکنید

پایان قرارداد مشارکت در ساخت

تحویل آپارتمان های نوساز با انشعابات دایر
اخذ پایانکار
صدور سند آپارتمان های نوساز

ما به عنوان سازنده چه روزی را به عنوان پایان قرارداد در نظر بگیریم موارد بالا می تواند به عنوان پایان قرارداد در نظر گرفته شود خیلی از مالکین در مرحله اخذ پایانکار ساختمان (سند) را به عنوان قرارداد مورد توجه قرار می دهند. در مواردی ممکن است که ساختمان امکان اخذ پایانکار یا ارائه سند در همان لحظه را نداشته باشد به خاطر همین سازنده ها باید پایان کار ساختمان را ملاک پایان قرارداد در نظر بگیرند ولی سند را جزء گرفتن مدت قرارداد لحاظ نمی کنیم

توجه نماید که ساختمانی که خودش پایان کار داشته باشد برای گرفتن سند هم مشکلی نخواهد داشت ذکر این مورد هم ضروری است که سازنده های محترم ساختمان باید توجه کنند که پایان قرارداد به معنای پایان تعهدات نیست

حق حبس مدت قرارداد در ساخت

اگر یک طرف در تعهدات خود تاخیر داشته باشد طرف مقابل هم می تواند در انجام تعهدات خود تأخیر داشته باشد

به عنوان مثال ما سازنده هستیم و مدت قرارداد را ذکر کردیم به عنوان مثال 18 ماه اگر کار ما طولانی تر بشود مالک مبلغی را به عنوان وجه التزام یا جریمه در نظر می گیرد. ما هم باید مدت حبس مدت قراداد را پیشبینی بکنیم. که اگر مالک در سند زدن تأخیر کند و سازنده هم به ازای هر روز تأخیر باید از مالک جریمه بگیریم و به مدت تأخیر مدت قرارداد هم باید افزایش پیدا بکند.

چنانچه صاحب زمین در موعد مقرر درصدهای پیش بینی شده سند را به سازنده انتقال ندادند علاوه بر پرداخت وجه التزام، میبایست به ازای مدت تأخیر در انتقال سند، مدت قرارداد مشارکت نیز به همان اندازه افزایش یابد. تعطیلی یا انجام عملیات اجرایی کارگاه در این مدت در اختیار سازنده است.

نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت

با توجه به پیشرفت پروژه میایم سند ملک را مرحله به مرحله به نام سازنده می کنیم از عرصه می آیم با توجه به پیشرفت پروژه و قدرالسهم سازنده به نامش می کنیم. تعداد این مراحل هرچقدر بیشتر باشد به نفع دو طرف هست و خطرات آینده را کاهش میدهد

فرض کنید که سازنده ساختمان 50% قدرالسهم دارد از 6 دانگ باید 3 دانگ ملک کلنگی یا زمینمان را تا انتهای پروژ کم کم به نام سازنده بکنیم.

بعد از اخذ جواز و دریافت پول بلاعوض و تخریب ملک کلنگی …. دانگ از 6 دانگ
پس از اجرای فنداسیون و اجرای اسکلت ….. دانگ از 6 دانگ
پس از اتمام سفت کاری ….. دانگ از 6 دانگ
پس از تحویل آپارتمان با انشعابات دایر …. دانگ از 6 دانگ
پس از اخذ پایانکار ساختمان ….. دانگ از 6 دانگ

مبنای پایان هر یک از مراحل فوق نظر داور / ناظر است – که اختلافی به وجود نیاید و کار اصولی پیش برود اگر داور در زمینه ساخت و ساز ساختمان متخصص نیست بهتر است نظر نهایی بر اساس دیدگاه و صلاح دید مهندس ناظران یا ناظر باشد. (پایان هر یک از مراحل ذکر شده بایستی کتباً به اطلاع مالک برسد)

توجه: مورد داشتیم که سازنده اصلاً به مالک اعلام نکرده که به عنوان مثال این مرحله از ساخت و ساز تمام شده است تا سازنده هم اقدام به زدن قدرالسهم به نام سازنده کنند و مالک هم چون از مراحل ساختمان سازی اطلاعات نداشته و به مالک هم اعلام نشده از مالک خسارت تأخیر گرفته شده است.

نحوه انتقال سند به چه صورتی می باشد؟

انتقال قطعی سند در محضر
مبایعه نامه + وکالت بلاعزل فروش

در انتقال سند در محضر به خاطر طولانی بودن فرایند انتقال محضر مالک را برای گرفتن استعلامات شهرداری، دارایی و … تا آن به عنوان مثال نیم درصد به اسم سازنده بخورد مراحل بعدی انتقال درصد های دیگر از راه می رسند و مجدد استعلامات شهرداری و دارای مجدد باید گرفته شود به این خاطر مراحل سخت تر است کار راحت تر این است که بعد از اینکه پایان هر مرحله اتفاق افتاد در بنگاه املاک یک مبایعه نامه فروش تنظیم شود به ازای همان قدرالسهم مثلاً اگر نیم دانگ قرار است به نام سازنده شود تنظیم می شود که این مقدار سازنده از مالک خرید و سازنده وکالت بلاعزل فروش هم بگیرد از مالک که خاطر جمع شود

پیشفروش در قرارداد مشارکت در ساخت

خیلی از سازنده ها از همان روز اول انتظار دارند که مالک اجازه پیشفروش در مشارکت در ساخت را به آنها بدهد که بتوانند پیش فروش بکنند واحد هایشان را ولی خب این کار دست نیست و کار باید تا جای پیش برود.

بعضی از سازنده ها هم هستند که بدون سرمایه وارد می شوند و توقع دارند که از همان ابتدا واحدها را پیش فروش بکنند باید بگویم شما که به عنوان سازنده ساختمان هستید چرا خب قرارداد مشارکت در ساخت با کارفرما بستید خود مالک هم می توانست واحد های خودش را پیش فروش کند و نقدینگی ایجاد کند. پیشنهاد می شود که

طرفین فقط پس از اجرای اسکلت / پایان سفت کاری مجاز به پیش فروش هستند
طرفین حداکثر ……… واحد را مجاز هستند پیشفروش نمایند. در صورت پیشفروش غیر مجاز توسط سازنده، مالک می تواند قرارداد پیشفروش را باطل کند. (اگر مالک یا سازنده بتوانند کل پروژه را پیش فروش کنند خب دیگر کاری با پروژه مذکور ندارند چونکه به پولشان رسیده و متواری شده اند)
سازنده در صورت پیش فروش غیر مجاز باید ……… تومان به مالک جریمه پرداخت کند
پیش فروش انجام شده رافع هیچگونه از تعهدات این قرارداد نمی باشد و پیش خریداران نیز ضمن آگاهی از مفاد این قرارداد حق هیچگونه دخالتی را در اجرای پروژه ندارند.

وقتی پیش فروش انجام می شود عملاً یک نفر دیگر هم وارد پروژه ساخت و ساز می شود. با انجام پیش فروش قرارداد دو طرفه که بین مالک و سازنده انجام می پذیرفت و دو طرفه بود به یک قرارداد سه طرفه تبدیل شده است یا نفرهای بعدی که بخواهند دخالت کنند داخل پروژه یا سازنده فکر کند با انجام پیش فروش تعهداتش به اتمام رسیده ولی این طوری نیست در صورتی هم که پیش فروش به صورت قانونی اتفاق بیوفتد رافع هیچگونه از تعهدات این قرارداد نمی باشد و از مفاد قرارداد مشارکت در ساخت هم اطلاع دارند و حق هیچگونه دخالتی را هم ندارند

تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

ملک و اسناد آن رهن و وثیقه هیچ شخص یا ارگانی نبوده و جزء املاک مصادره ای یا بنیاد مستضعفان یا ستاد اجرایی فرمان امام و …. نمی باشد.
ملک به صورت جزیی یا کلی یا منفعتی به غیر واگذار نگردیده و ملک کاملاً تحت اختیار ایشان بوده و در صورتیکه هرگونه دعوی حقوقی و کیفری در خصوص مالکیت مطرح گردید شخصاً آنرا مرتفع سازند. (ملک کاملاً برای مالک باشد)
مالک حق واگذاری تمام یا بخشی از عملیات اجرایی به غیر.
اعطای وکالت کاری بنام سازنده حداکثر پس از …. روز از تاریخ امضاء قرارداد. (نقطه شروع قرارداد برای ساخت و ساز)
ظرف مدت …. روز پس از اخذ جواز و تسویه حساب فیش عوارض تخریب و نوسازی به صورت نقدی و تسویه کامل مبلغ بلاعوض توسط سازنده و اعلام کتبی ایشان نسبت به تحویل ملک به سازنده اقدام نماید.
کلیه هزینه های ملک قبل از تحویل ملک بر عهده مالک میباشد و ایشان موظفند در زمان تحویل ملک اقدام به تسویه حساب از تمام ارگانهای دولتی و خصوصی نمایند. (قبل از این قرارداد مالک باید تمامی بدهی های خود را تسویه نماید)
پس از پایان هر یک از مراحل ذکر شده و اعلام کتبی سازنده، مالک / مالکین مؤظفند ظرف مدت …. روز نسبت به انتقال سهم سازنده اقدام نمایند. (در قسمت مراحل انتقال سند توسط مالک به سازنده گفتیم که در چند مرحله می باشد)
در هر مرحله ای که سازنده نیاز به اخذ تاییده مالک را دارد پس از اعلام کتبی به مالک یا نماینده مالک ایشان مؤظفند ظرف مدت …. روز نسبت به تأیید یا عدم تأیید موضوع اقدام نمایند
مالک فقط با هماهنگی سازنده حق ورود به پروژه را دارند در غیر این صورت سازنده می تواند از ورود آنها به پروژه جلوگیری کند. (بعضی از مالکین مداخله می کنند در اجرا و بعضی از سازنده ها هم واقعأ اعصاب ندارند)
در صورت فوت یا محجوریت مالک ورثه یا نماینده قانونی ایشان ملزم به انجام تمام تعهدات ایشالن ظرف مدت …. ماه از فوت می باشند.

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدات سازنده نسبت به مالک خیلی بیشتر هست چرا که سازنده ساختمان مسئول اجرای پروژه هست و هزینه ها را باید تقبل بکنه پس تعهدات بیشتری نسبت به مالک دارد

کلیه هزینه های اداری و اجرایی ساخت از قبیل شهرداری – نظام مهندسی – تهیه نقشه های اجرایی و چون ساخت – بیمه – مالیات – اداره ثبت – آتش نشانی – آزمایشگاه های مکانیک خاک – جوش و بتن – خرید انشعابات آب و برق و گاز اختصاصی – تأمین مصالح و اجرا – و دیگر هزینه هایی که در عرف ساختمان سازی بوجود آید و در این قرارداد به آن اشاره نشده باشد و بر عهده سازنده میباشد (بعضی از پروژه ها هست که پروانه دارد که آن جزء تعهدات سازنده نیست)
سازنده متعهد می شود که ساختمانی دقیقاً مطابق با مشخصات فنی مندرح در نقشه های اجرایی و توافق شده بین طرفین احداث کند. در صورتی که مصالح تعیین شده در بازار موجود نباشد یا به هر دلیلی امکان استفاده از آن مصالح وجود نداشته باشد سازنده میتواند از مصالح مشابه از نظر قیمت و کیفیت با تأیید مالک / مالکین استفاده کند. در صورتیکه سازنده خلاف این موضوع عمل کند بایستی نسبت به جبران خسارت مالک / مالکین اقدام نماید.
سازنده متعهد به رعایت کلیه موارد ایمنی و حفاظتی کارگاه و مباحث مقررات ملی ساختمان میباشد چنانچه در زمان اجرای ساختمان خسارت جانی یا مالی به هرگونه اشخاص حققی یا حقوقی وارد آید مسئولیت آن تماماً بر عهده سازنده بوده و مالک / مالکین هیچگونه مسئولیتی ندارند. پاسخگویی به زیان دیدگان و پرداخت خسارت و جرایم تماماً بر عهده سازنده می باشد.

توجه: موردی داشتیم که در کارگاه ساختمانی فوت اتفاق افتاده و سازنده مقصر شناخته شده به دلیل اینکه سازنده ای که در پروژه خود استفاده کرده شخص ذیصلاحی نبوده و شایستگی لازم برای پیمانکاری ساختمان را نداشته مالک یا مالکین باید با فردی قرارداد مشارکت در ساخت امضاء کنند که صلاحیت اولیه را داشته باشد

سازنده متعهد گردید تا از افراد صاحب صلاحیت در اجرای پروژه استفاده کند در صورت هرگونه خسارت پاسخگویی و پرداخت هزینه های مرتبط با آن بر عهده سازنده میباشد.
سازنده متعهد و مسئول اجرای کامل پروژه بر اساس توافقات مندرج در این قرارداد بوده و حق واگذاری این قرارداد را در هر صورتی به غیر ندارد. (دیده شده که سازنده علاوه بر اینکه پول و بودجه اجرای پروژه را ندارد بلکه پروژه را به شخص ثالثی هم واگذار مینماید.
سازنده متعهد می شود که تا بیمه کامل مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان و اشخاص ثالث و ساختمانهای مجاور خریداری کرده و آنرا به تایید مالک برساند در صورت هرگونه خسارت مالکین مسئولیتی نداشته و پاسخگویی به تمام اشخاص حقیقی و حقوقی بر عهده سازنده میباشد
سازنده متعهد گردید تا کلیه مطالبات اشخاص حقیقی و حقوقی و خسارات وارده به آنها را پرداخت کرده و مالک هیچگونه مسئولیتی در قبال اشخاص حقیقی و حقوقی و تخلفات احتمالی ساخت نخواهد داشت.
سازنده متعهد گردید تا در انتهای کار نقشه های چون ساخت یا As built (ازبیلت) را تهیه کرده و در اختیار مالک قراردهد
سازنده متعهد به پرداخت هزینه ها و انجام کلیه امور مربوط به اداره ثبت برای دریافت سندهای تفکیکی آپارتمانهای نوساز می باشد. (البته این مورد توافقی هست)
سازنده ملزم به تهیه طرح سه بعدی نما و فضاهای داخلی و اخذ تاییدیه مالک / مالکین میباشد.
سازنده متعهد میگردد درختان را طبق صورت جلسه تحویل ملک دهد. بدیهی است خسارات و جریمه های ناشی از بین رفتن درختان یا قطع آنها بر عهده سازنده خواهد بود.
در صورت فوت یا مجروحیت سازنده ورثه یا نماینده قانونی ایشان ملزم به انجام تمام تعهدات ایشان میباشند.
جهت تحویل آپارتمان باید انشعابات جدید آب و برق و گاز مجزا اخذ شده و دایر باشد سپس طی صورت جلسه ای تخویل آپارتمانها صورت گیرد.

فسخ قرارداد در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

ما به عنوان مالک اگر پروژه مان در وسطهای کار باشد باید اجازه فسخ را تا جایی که می توانیم ندهیم چرا که درصدی از ساحتمان را طی اجرای پروژه به نام سازنده کرده ایم. و سازنده به همین راحتی آن مقداری که نامش خورده را بر نمیگرداند. سعی کنید به عنوان مالک با کسی قرارداد ببنید که در زمینه ساخت و ساز مهارت کافی را داشته باشد

در صورتی که سازنده نتواند جواز ساخت را پس از ……… ماه از امضاء قرارداد اخذ کند مالک می تواند تا ……… روز پس از زمان تعیین شده قرارداد را منفسخ نموده و با فرد دیگری قرارداد مشارکت در ساخت را امضاء کند. سازنده نیز ملزم است تمامی مدارک را به مالک عودت دهد. و پس از فسخ ……… درصد از مبلغ بلاعوض اخذ شده نزد مالک خواهد ماند و مسترد نخواهد گشت.
چنانچه سازنده نتوانست در زمان صدور پروانه ساختمانی نقشه های معماری مصوب را مطابق نقشه ها پیشنهادی اولیه قرارداد، تهیه نماید میبایست توافقنامه جدیدی فی مابین طرفین قرارداد بر اساس نقشه های معماری مصوب امضاء گردد، و توافقنامه جدید جزء الحاقیه این قرارداد خواهد بود و چنانچه طرفین قرارداد بر اساس نقشه های معماری مصوب نتوانستند توافقی حاصل نمایند قرارداد باطل گردیده و هزینه های مربوطه به صدور پروانه ساختمانی پس از تأیید داور نسبت به قدرالسهم هر یک از طرفین قرارداد بین آنها تقسیم خواهد شد.
اگر مدت اجرای ساختمان توسط سازنده به مدت یکسال بیشتر از مدت مقرر در قرارداد به طول انجامید مالک زمین می تواند قرارداد را در پایان یکسال منفسخ نماید و به ازای هر روز تءخیر از پایان مدت اولیه قرارداد می بایست مبلغ ……… تومان نیز وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات توسط سازنده به صاحب زمین پرداخت شود و در صورت فسخ قرارداد، وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد
سازنده به هیچ عنوان مجاز به انتقال تعهدات قراردادی خود در خصوص موضوع مشارکت در ساخت یا سند عرضه ملک به غیر را نخواهد داشت در غیر این صورت مالک می تواند قرارداد را منفسخ نماید و میزان هزینه کرد سازنده پس از کسر ……… پس از تکمیل پروژه به سازنده مسترد خواهد شد. سازنده نیز می بایست ساختمان احداثی را بلافاصله تحویل مالکین داده و نسبت له انتقال مالکیت آن بخش از ملک که تا آن مرحله به نام ایشان گردیده اقدام نماید و مالک نیز می تواند با فرد دیگری پروژه را به اتمام برساند و سازنده حق هرگونه ادعایی را از خود سلب و ساقط گردید.
در صورت فوت یا مجروحیت سازنده و عدم انجام تعهدات ایشان توسط ورثه یا نماینده قانونی وی ظرف مدت ……… ماه از فوت مالک می تواند قرارداد را منفسخ نماید. در غیر این صورت سهم سازنده با توجه به میزان هزینه کرد ایشان تا آن مرحله توسط داور تعیین گردیده و مالک می تواند شخصاً یا بوسیله اشخاص ثالث اقدام به تکمیل پروژه نماید

ضمانت یا وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

برای گرفتن ضمانت از طرف مقابل همیشه نیاز به گرفتن چک و سفته نیست اگر ما مبلغ های را به عنوان وجه التزام یا خسارت یا جریمه بطور اصولی پیش بینی بکنیم در قرارداد مانند چک و سفته عمل میکند. وجه التزام یعنی مبلغی که طرف سازنده را مجبور می کند به تعهدات خود عمل بکند یا همان خسارت و جریمه بصورت عامیانه تر میباشد. در اینجا به عنوان مالک برای سازنده چه وجه التزامی را باید در نظر بگیریم یک مورد آن تأخیر در تحویل کار می باشد. برای اینکار ما مبلغی را به عنوان تأخیر در انجام کار برای سازنده ساختمان در نظر می گیریم بهتر است مه از واژه وجه التزام به جای خسارت استفاده شود.

وجه التزام برای سازنده تأخیر در تحویل کار

به ازای هر روز تأخیر در تحویل کامل آپارتمان های نوساز و با انشعابات دایر ظرف مدت ……… ماه از زمان شروع قرارداد سازنده می بایست روزانه ……… تومان بابت وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات به مالک بپردازد و وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد. (خسارت روزانه + تعهدات)

توجه: اگر سازنده به شما آپارتمان ها را تحویل بدهد بعد از آن بهتر است از آن خسارتی دریافت نکنید چون کار و عملیات اجرایی دیگری نیاز نیست انجام داده بشود و الباقی کارهای اداری هست درست است که اتمام کار را اخذ پایانکار به عنوان نقطه اتمام قرارداد در نظر بگیریم ولی برای گرفتن پایانکار دیگر وجه التزام در نظر نمیگیریم چون کارهای ساخت و ساز تمام شده و دریافت پایانکار زمانش در دست سازنده نمی باشد

وجه التزام برای مالک تأخیر در انتقال سند

به ازای هر روز تأخیر در انتقال سند در هر یک از مراحل ذکر شده در ماده ……… ملک می بایست روزانه ……… تومان بابت وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات به سازنده بپردازد و وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد. (مالک باید روزانه مبلغی را برای وجه التزام برای دیرکرد انتقال سند به سازنده پرداخت کند و هم باید سند را انتقال بدهد و به تعهدش هم عمل بکند)
به ازای هر روز تأخیر در تحویل زمین مالک می بایست روزانه ……… تومان بابت وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات به سازنده بپردازد و وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد.
چنانچه هر یک از طرفین قرارداد ملزم به پرداخت وجه التزام باشد و ظرف مدت ……… ماه اقدامی جهت پرداخت مبلغ وجه التزام ننماید فرد مقابل حق توقیف سه مالکیت ملک کلنگی یا واحدهای آپارتمانی شخص متخلف را خواهد داشت. (اگر این بند را در قرارداد خود ذکر ننماید باز حق توقیف ملک را خواهد داشت)

پیش فروش غیر مجاز

به ازای هر پیش فروش غیرمجاز فرد اقدام کننده باید به ازای هر پیش فروش غیر مجاز ……… تومان وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات به فرد نقابل بپردازد

داور در قرارداد مشارکت در ساخت

موردی که در قرارداد مشارکت در ساخت خیلی مهم است تعیین داور در قرارداد مشارکت در ساخت است اگر پروژه ما داور نداشته باشد سازنده و مالک برای هر اختلاف کوچکی باید ماه ها و سالها مان خود را در دادگاه ها تلف کنند. پس حتمأ یک نفر را که دارای تخصص در امر ساختمان باشد را به عنوان داور برای خود در نظر بگیرید که مورد تأیید دو طرف باشد

داور کیست و وظایفش چیست؟
در چه مواردی داور باید اختلافات سازنده و مالک را برطرف کند؟
آیا انتخاب مشاور املاک به عنوان داور درست است؟

در قرارداد مشارکت در ساخت داور به مواردی ورود می کند که از قبل یا در قرارداد پیش بینی نشده یا طرفین معامله تصمیم می گیرند در قرارداد تغییری را ایجاد کنند. این موارد موردهایی است که موجب اختلاف خواهد شد و در اینجا داور بین دو طرف میانجی گری می کند یا داوری می کند این موارد شامل مورد زیر می تواند باشد مثال صاحب زمین می خواهد از مصالح و متریال با کیفیتی برای زمین و ملک خود استفاده کند به عنوان مثال شیرآلات و کابینت و … که باعث اختلاف هزینه ها می شود را باید یکنفر بشیند حساب کند که بین طرفین موردی پیش نیاید یا یک مورد دیگر سازنده در قرارداد تعهداتی داده که الان توان اجرای آن را ندارد مثلاً مصوبه ای می آید که سازنده متریالی که در نما استفاده می شده را نمی تواند اجرا کند در این حالت داور باید راهکار را جویا شود و ادعای سازنده را بسنجد هر ادعایی کهخ سازنده کرد شاید درست نباشد داور باید بررسی کند و مورد را برطرق و راهکار را بدهد که شاید موجب تغییر در بر/اورد هزینه ها شود

آیا می شود مشاور املاک را به عنوان داور تعیین کرد؟ بله اگر مشاور املاک مان سواد و تخصص کافی را در زمینه های ساخت و ساز دارد فرد مناسبی است اما چون مشاورین املاک کمیسیون های خودشان را از سازنده می گیرند شاید بهتر باشد که ما فرد دیگری را به عنوان مهندس ساختمان در نظر بگیریم. بنابراین حضور دارور برای هر اختلاف کوچکی که در قرارداد مشارکت در ساخت انجام میگیرد و برای جلوگیری از رفتن به دادگاه ضروری هست ضمن اینکه حدود اختیارات داور را هم باید مشخص کنیم ترجیاً داور اختیار تام نداشته باشد که مجدد نتوانید داور را عزل کنید.

مشاوره با تیم فنی و مهندسی مشارکت در ساخت کرج و تهران

اگر در کرج یا تهران هستید برای اینکه از یک شرکت ساختمان سازی با تجربه و کارکشته قرارداد مشارکت در ساخت خود را انجام دهید می توانید از تیم معماری شکوری مشاوره و راهنمایی های اولیه را داشته باشید همانطور که می دانید مشارکت در ساخت ساختمان مسئله ای نیست که شما با هر شرکتی آنرا انجام دهید. تیم معماری شکوری با تجربه و سابقه ای که در زمینه اجرا و طراحی ساختمان دارد میتواند پروژه های ساختمانی شما را بسازد